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为何中国不学当年日本那样主动刺破房地产泡沫?

中国没有足够的外汇储备来稀释泡沫,放开房价的政策性扶持,必然有多数人高位套现移民,用房价的泡沫套走国家的真金白银,中国目前不过4万亿美元的外汇,换算成人民币不过是28万亿左右,以北京均价10万的房价为例,一套百平米三居室在1000万左右,也就是150万美元左右,目前北京的存量房面积接近6亿平米,以均价8万计算就是总值48万亿人民币(价值将近8万亿美元),这还是北京一地,以北京存量房价值为基数,依照目前房价光北上广三地的存量房价值就在25万亿美元。

可是北上广的房子真的值这25万亿美元么?如果政府打算戳破泡沫造成市场性恐慌,只要有1/10的持有者抛售套现美元,政府保不保市场?不保造成毁灭性动荡就是一个次贷危机plus,拿外汇储备保市场的话,你北上广三地25万亿美元的房产市场跑出去1/10,没有外汇担保的人民币就真的成了金圆券了。

所以政府怕部分持有者觉察到市场风险集体套现跑路,又是限制外汇流出,又是限制限售年限,又用限购杜绝接盘侠误入市场,目的就是让房地产封盘,等到未来政府手中的外汇储备能够消化泡沫才能应对变数,否则套现的房价你不让它换汇流出,它就在国内炒物价影响民生或者超发在市面上造成恶性通胀。当初泰国就轻率地戳破房价,结果外汇被索罗斯那帮人用从房地产套现的泰铢把美元储备套的干干净净引发亚洲金融危机。

人民银行去年频频对各银行发文提醒房地产抵押债务风险和禁止发放大宗房贷也是一种封盘措施,现在拿房价没辙的政府套路是封盘看情况伺机而动,房价主动降了就顺势而为,房价不降就通过再延长限售年限和房产税扒皮,什么时候持有者哭着喊着要回归真实价格求饶变现了,政府才是网开一面,现在政府的策略是房市许进不许出。

美国联合英法等国家抛售美元通过美元贬值强行让日元升值和对日出口进行制裁,日元对美元汇率短时间从254/1升到120/1,当时日本政府的想法是日元升值的机会正是大量吸纳外汇戳破泡沫的时机(美元贬值等于日元同等发行量可以多兑换近一倍外汇储备),然而日本在大量吸纳外汇的同时没想到美国的后手是对日制裁,大量日本企业被拉入美国进口的黑名单,产生了日本大量企业破产职员下岗的副作用,也就是所谓的断供潮,断供潮的同时随之挤兑产生了日元币值动荡,老百姓抢兑美元保值,结果日本经济同时遇上了断供潮的造成的银行高坏账率和套现美元潮,大量银行被坏账逼得破产造成老百姓毕生存款一无所有,这才是对日本经济的最后致命一击。

就是说日本没有中国这种用国家信用为银行担保的国情,遇上失业潮的老百姓断供和挤兑逼垮了银行,银行垮了吞噬了老百姓的全部财产,日本政府虽然手上利用日元升值换回了大量外汇,但是国内的失业潮和破产潮没办法解决,于是出现了日本政府很有钱,可是老百姓被银行和失业坑的痛不欲生的两极化怪现象,这才是日本衰败二十年的原因,后来美国为了压制上升的中国解除了对日制裁,日本才提高了国内的就业率才缓过来。

限购和限贷是杜绝利用信贷高杠杆进场投机的部分人群,许进不许出是防止投机客利用泡沫高位套现走人,比如人民银行发文禁止银行接纳高额的房地产抵押贷款和每人每年5万美元的外汇管制就是怕投机客把杠杆又传到政府手上后离场,量价齐升的大背景用限贷等政策筛选出资金实力雄厚的刚需进场,但是却同时用限售阻止高位离场,也就是说即便是刚需入手一手房再出售,从交房到出证满五年就已经在七八年之后了。

至于一二线城市的量价齐升要看实际上有多少人能成功解套和存量房成交率,否则只是纸面上的数据,从去年北京的网签数据来看二手房成交量在13万套左右,均价在6万左右,所以对比往年是量价齐跌,再加上现在对外汇流出和离场严控,投机资本必然观望不想当接盘侠。

垂死挣扎而已,从历史上看影响房地产的从来不是刚需而是资本,现在中国近乎无赖的许进不许出的玩法,不让资本高位离场,就像一个赌客不输光钱不让走的赌场,怎么会有资本敢继续进场?其实看外汇管制和房地产进出场的松紧度就能看出房地产的前景,相信刚需能影响房价的都是幼稚。

如果政府让知友们来调控房价,你有什么好办法能使房价下跌?

空置税,这招是欧美国家抑制房价疯涨的最成功经验,对炒房客和开发商征收3%到5%的房屋空置税,炒房客必然要积极出租来避税,开发商建设后几年必须供应市场也不敢捂盘,否则像北上广这种动辄几百万一栋的楼盘,只要新盘捂上一年,开发商一套房的空置税税收成本就要达到几十万,一个几百栋房子的小区捂上几年,直接拿一半去抵税好了。像国内开发商敢捂盘,就是因为缺乏税收成本的监管,只要征收空置税,到时候开发商和炒房客要哭着喊着求刚需和住客来消化库存避税。

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